与此同时，内地赴香江旅游消费的人数持续攀升，2010年上半年内地游客数量达1500万人次，同比增长30%，游客人均消费金额从2009年的5000港元提升至6500港元，同比增长30%，其中购物消费占比达60%，直接带动了香江核心商圈零售业态的租赁需求；香江本地消费市场也稳步复苏，失业率降至4%以下，居民可支配收入同比增长8%，本地消费支出同比增长10%，为商业地产租赁市场提供了坚实的内生支撑。
飞天集团旗下香江商业地产板块，经过多年的战略布局与精细化运营，已在香江核心区域沉淀了一批优质资产，形成了“核心商圈商铺+甲级写字楼+综合商业体”的多元化资产矩阵，总建筑面积达50万平方米，其中铜锣湾商铺物业建筑面积12万平方米、九龙湾商业综合体建筑面积20万平方米（含商铺10万平方米、写字楼8万平方米、配套设施2万平方米）、尖沙咀写字楼群建筑面积18万平方米，资产总估值达200亿港元，成为集团在香江市场的重要战略支点。
2010年上半年，依托良好的市场环境、精准的招商策略、优质的运营服务以及集团跨板块协同的强大优势，香江商业地产租赁业务实现跨越式发展，季度营收成功突破1亿港元，达1.2亿港元，同比增长45%，创历史新高，其中租金收入1.15亿港元，物业管理及增值服务收入500万港元，毛利率达65%，成为集团稳定的盈利板块之一，为“龙腾六秩”战略的多元协同发展目标提供了坚实的现金流支撑。
资产布局与定位方面，香江商业地产板块的三大核心项目均占据香江黄金地段，定位清晰且互补，形成了覆盖不同客群与业态的完整布局。
铜锣湾商铺物业位于铜锣湾轩尼诗道核心地段，毗邻时代广场、崇光百货等知名商业地标，地理位置优越，交通便捷，周边地铁、公交网络密集，日均客流量达50万人次；项目总建筑面积12万平方米，共分为地下3层、地上8层，其中地下1-2层为潮流时尚街区，地上1-3层为高端零售区，4-5层为餐饮美食区，6-8层为娱乐体验区；项目定位“高端时尚+潮流体验”，聚焦20-45岁核心消费群体，重点引入国际奢侈品牌、潮流设计师品牌、特色餐饮、高端影院等业态，已成为铜锣湾区域极具影响力的商业地标之一，2010年上半年入驻率达98%，同比增长3%。
九龙湾商业综合体位于九龙湾启德发展区，紧邻香江国际机场快线九龙湾站，辐射九龙东及新界西区域，总建筑面积20万平方米，是集零售、办公、餐饮、娱乐、休闲于一体的大型综合商业体；其中商铺部分10万平方米，定位“家庭消费+社区服务”，引入大型超市、母婴用品店、亲子乐园、健身中心、社区餐饮等业态，满足周边居民的日常生活与休闲需求；写字楼部分8万平方米，定位“甲级商务+科技创业”，重点吸引金融服务、科技研发、贸易物流等企业入驻，配备智能办公系统、高速网络、会议中心等高端设施；配套设施部分2万平方米，包括停车场、员工餐厅、空中花园等，为商户与企业提供全方位服务；2010年上半年项目整体入驻率达95%，其中商铺入驻率96%，写字楼入驻率94%，同比分别增长4%、5%。
尖沙咀写字楼群位于尖沙咀弥敦道沿线，紧邻维多利亚港，拥有一线海景资源，总建筑面积18万平方米，由3栋甲级写字楼组成，分别为1号楼（6万平方米）、2号楼（7万平方米）、3号楼（5万平方米）；项目定位“国际商务+金融总部”，瞄准跨国企业、金融机构、大型集团的区域总部需求，建筑标准达到国际甲级写字楼水平，层高3.8米，净使用率70%，配备24小时中央空调、智能安防系统、高速电梯（每栋楼15部，梯户比1:200）、地下停车场（车位1000个）等高端设施；2010年上半年入驻率达92%，同比增长3%，成为尖沙咀区域最具吸引力的写字楼项目之一。
精准高效的招商策略是租赁业务增长的核心驱动力，香江商业地产板块招商团队基于项目定位与市场需求，制定了“品牌引进+业态优化+优惠激励”的三维招商策略，确保入驻商户与企业的质量与稳定性。
品牌引进方面，坚持“高端化、多元化、特色化”原则，重点引入具有市场影响力、品牌号召力的头部品牌与优质企业。
铜锣湾商铺物业成功引入国际奢侈品牌15家，包括路易威登、古驰、香奈儿等，租赁面积共计1.5万平方米，平均租金达每平方米每月1500港元；引入潮流设计师品牌30家，包括圣罗兰、亚历山大·王等，租赁面积2万平方米，平均租金每平方米每月1200港元；引入特色餐饮品牌40家，涵盖中餐、西餐、日料、韩餐等多元品类，其中米其林星级餐厅5家，租赁面积1.8万平方米，平均租金每平方米每月1000港元；引入娱乐体验业态8家，包括飞天影院铜锣湾ImAx店、高端KtV、密室逃脱等，租赁面积2.2万平方米，平均租金每平方米每月800港元。
九龙湾商业综合体商铺部分引入大型超市2家（华润万家、百佳超市），租赁面积1.5万平方米，平均租金每平方米每月600港元；引入母婴用品店10家、亲子乐园3家，租赁面积1.2万平方米，平均租金每平方米每月700港元；引入健身中心2家、美容SpA5家，租赁面积8000平方米，平均租金每平方米每月650港元；引入社区餐饮30家，租赁面积1.5万平方米，平均租金每平方米每月800港元。
写字楼部分成功吸引跨国企业区域总部10家，包括汇丰银行、渣打银行等金融机构，以及西门子、飞利浦等科技企业，租赁面积3.5万平方米，平均租金每平方米每月1300港元；吸引龙国本土企业总部20家，涵盖贸易、物流、科技等领域，租赁面积2.5万平方米，平均租金每平方米每月1100港元；吸引初创科技企业30家，租赁面积1万平方米，平均租金每平方米每月900港元。
尖沙咀写字楼群引入跨国企业区域总部15家，包括摩根士丹利、高盛等国际金融机构，租赁面积8万平方米，平均租金每平方米每月1800港元；引入龙国大型企业驻港办事处25家，租赁面积6万平方米，平均租金每平方米每月1500港元；引入专业服务机构（律师事务所、会计师事务所）15家，租赁面积2万平方米，平均租金每平方米每月1300港元。
业态优化方面，基于市场消费趋势变化，持续调整各项目的业态占比，提升体验式、服务式业态的比重，增强项目的核心竞争力。
铜锣湾商铺物业将体验式业态占比从2009年的30%提升至40%，新增高端影院、主题展览、手作工坊等业态，有效提升了顾客停留时间与消费频次，顾客平均停留时间从2小时延长至3.5小时，日均客流量从45万人次增长至50万人次；九龙湾商业综合体将家庭消费业态占比提升至55%，新增亲子互动中心、老年康养服务中心等业态，满足全家庭消费需求，周末日均客流量达30万人次，同比增长20%；尖沙咀写字楼群引入专业服务机构业态，与金融、科技企业形成协同效应，提升了写字楼的整体入驻质量与稳定性，优质企业占比达85%，同比增长10%。
优惠激励方面，针对不同业态与企业类型，制定了差异化的租赁优惠政策，降低入驻门槛，提升招商吸引力。
对于国际奢侈品牌、跨国企业区域总部等优质客户，给予3-6个月的免租期，同时提供装修补贴（最高达每平方米1000港元）；对于初创科技企业、特色餐饮品牌等潜力客户，给予2-3个月的免租期，租金实行“前两年递增5%，第三年起递增8%”的优惠方案；对于续租客户，给予1-2个月的免租期，并根据租赁面积与租赁年限，提供租金折扣（最高达9折）；2010年上半年，累计为入驻客户提供免租期补贴达800万港元，装修补贴达500万港元，有效吸引了优质客户入驻与续租，各项目平均续租率达90%，其中铜锣湾商铺物业续租率95%，尖沙咀写字楼群续租率92%，九龙湾商业综合体续租率88%。
优质高效的运营服务是提升客户满意度与忠诚度的关键，香江商业地产板块组建了专业的运营服务团队，制定了“精细化管理+个性化服务+数字化赋能”的运营策略，为入驻商户与企业提供全方位、高品质的服务支持。
物业管理方面，组建了500人的专业物业管理团队，其中安保人员200人、清洁人员150人、工程维修人员100人、客户服务人员50人；实行24小时安保巡逻制度，配备智能安防监控系统（摄像头500个，覆盖全项目公共区域），确保项目安全；清洁团队实行“一日三清洁”制度，公共区域清洁频次达每日3次，商户门前清洁频次达每日2次，保持项目环境整洁；工程维修团队实行“15分钟响应、2小时处理”的服务标准，对于水电、电梯、空调等设备故障，15分钟内到达现场，一般故障2小时内解决，复杂故障24小时内解决，设备完好率达99%；2010年上半年，物业管理服务满意度达96%，同比增长3%。
个性化服务方面，针对商户与企业的不同需求，提供定制化服务支持。
为零售商户提供营销策划支持，协助商户开展节日促销、新品发布等活动，2010年上半年累计协助商户举办营销活动120场，其中大型促销活动20场、新品发布会30场、主题展览15场，带动商户销售额平均增长25%；为餐饮商户提供供应链支持，对接香江本地优质食材供应商，降低商户采购成本，同时协助商户办理食品经营许可证、卫生许可证等相关资质，提高商户运营效率；为写字楼企业提供商务服务支持，包括会议场地租赁、文件打印复印、快递收发、商务接待等，配备10个不同规格的会议中心（最大可容纳200人），提供高清投影、视频会议等设备，2010年上半年累计提供会议服务500场次，商务接待服务800人次；为所有入驻客户提供专属客户经理服务，每个客户配备1名专属客户经理，负责对接客户的各类需求，响应时间不超过30分钟，需求解决率达98%。
数字化赋能方面，搭建了“香江商业地产智慧运营平台”，整合物业管理、营销推广、客户服务等功能，实现运营服务的数字化与智能化。
平台为商户提供线上租金缴纳、报修申请、营销活动报名等功能，商户可通过手机App或电脑端随时随地办理相关业务，租金缴纳便捷率达99%，报修申请处理效率提升30%；为写字楼企业提供线上会议室预订、访客预约、停车缴费等功能，企业员工可通过平台快速完成相关操作，访客接待效率提升50%；平台还整合了项目客流量、销售额、租赁情况等数据，为运营决策提供数据支撑，帮助运营团队及时调整招商与运营策略，提升运营效率；2010年上半年，智慧运营平台注册用户达800家（入驻商户与企业总数900家），使用率达89%，客户反馈良好。
集团跨板块协同效应的深度释放，为香江商业地产租赁业务注入了强大的增长动力，各业务板块相互赋能，形成了良性互动的发展格局。
与tVb的协同方面，根据阮梅的吩咐，tVb将香江商业地产的三大项目列为“tVb明星活动指定场地”，定期在项目内举办明星见面会、剧集宣传活动、粉丝互动活动等，2010年上半年累计举办各类活动50场，其中《暗夜追踪》剧组铜锣湾粉丝见面会吸引了5000名粉丝参与，带动项目当日客流量突破80万人次，商户销售额同比增长40%；tVb还在项目内设置了tVb周边产品专卖店，销售剧集dVd、明星签名照、定制礼品等产品，租赁面积500平方米，月租金达50万港元，同时为项目带来了大量粉丝客流；此外，tVb通过其官网、App、社交平台等渠道，为香江商业地产项目进行宣传推广，累计曝光量达5亿次，显着提升了项目的品牌知名度与市场影响力。
与飞天影院的协同方面，飞天影院在铜锣湾商铺物业与九龙湾商业综合体分别开设了ImAx影院与普通影院，总租赁面积8000平方米，月租金达80万港元；影院与项目内餐饮商户推出“观影+餐饮”联名套餐，顾客凭影院观影票可在指定餐饮商户享受8折优惠，餐饮商户消费满300港元可获赠影院观影优惠券，2010年上半年累计兑换优惠券20万张，带动影院票房增长15%，餐饮商户销售额增长20%；影院还在项目内设置了售票点与宣传海报，日均为项目引流1万人次，有效提升了项目的整体客流量与消费转化。
与跨境电商平台“飞天全球购”的协同方面，平台在铜锣湾商铺物业与九龙湾商业综合体开设了“稀有矿产衍生品体验店”，租赁面积1000平方米，月租金达100万港元；体验店展示跨境电商平台的核心衍生品，顾客可现场体验后扫码线上下单，实现“线下体验+线上购买”的融合模式，2010年上半年体验店日均接待顾客800人次，带动线上订单增长25%，同时为商业地产项目带来了大量年轻消费群体；平台还与项目内零售商户合作，将商户的优质产品纳入跨境电商销售渠道，帮助商户拓展海外市场，提升商户的经营效益，进而增强商户的续租意愿，2010年上半年已有30家零售商户加入该合作计划，平均销售额增长30%。
与稀有矿产板块的协同方面，稀有矿产欧洲区域仓储中心的香江办事处、永磁体联合研发中心的商务对接部门，均入驻了尖沙咀写字楼群，租赁面积2000平方米，月租金达25万港元；稀有矿产板块的海外合作企业、下游客户（如新能源汽车企业、电子设备制造商）在赴香江洽谈业务时，优先选择入驻飞天集团旗下的写字楼，2010年上半年新增5家海外企业入驻，租赁面积1500平方米，月租金增加18万港元；同时，稀有矿产板块的技术成果展示活动、商务论坛等，均在香江商业地产项目内举办，2010年上半年累计举办10场活动，吸引行业人士5000人次参与，带动项目内酒店、餐饮、会议服务等增值服务收入增长40%。
与新能源汽车电机合作实验室的协同方面，实验室的香江商务联络处入驻九龙湾商业综合体写字楼，租赁面积800平方米，月租金达10万港元；实验室与香江本地的汽车零部件企业、科技企业的合作交流活动，均在商业地产项目内开展，2010年上半年举办合作洽谈会8场，吸引200家企业参与，新增3家汽车零部件企业入驻写字楼，租赁面积600平方米，月租金增加7.5万港元；实验室的技术成果展示区设置在商业综合体的公共区域，吸引了大量科技爱好者与行业人士参观，日均引流500人次，提升了项目的科技氛围与品牌形象。
此外，香江商业地产板块还与香江本地的优质资源开展合作，与何老旗下的娱乐产业联动，在铜锣湾商铺物业举办高端娱乐活动、慈善晚宴等，2010年上半年累计举办8场，每场活动带动项目当日租金及增值服务收入增长10万元港元，同时提升了项目的高端品牌定位；与李家成旗下的商业零售品牌合作，引入其高端超市与连锁餐饮品牌，租赁面积1.2万平方米，月租金达120万港元，借助其品牌影响力，吸引了大量高端消费群体，项目内高端业态的入驻率提升至98%；与香江旅游发展局合作，成为“香江必游商业地标”推荐项目，纳入内地游客赴香江旅游的官方推荐清单，2010年上半年通过该渠道吸引内地游客200万人次，带动项目内零售商户销售额增长35%。
财务数据方面，2010年上半年香江商业地产租赁业务季度营收1.2亿港元，其中租金收入1.15亿港元，占比95.8%，物业管理及增值服务收入500万港元，占比4.2%。
租金收入明细如下：铜锣湾商铺物业租金收入5500万港元，占租金总收入的47.8%，平均每平方米每月租金458港元（12万平方米x3个月x458港元≈5500万港元）；九龙湾商业综合体租金收入3800万港元（商铺租金2200万港元、写字楼租金1500万港元、配套设施租金100万港元），占租金总收入的33%；尖沙咀写字楼群租金收入2200万港元，占租金总收入的19.1%。